פסק-דין בתיק ת"א 19218-06-11

1.                 תביעה להורות על אכיפת הסכם המכר, הנטען, בין חן שחר לבין מגדלי המרינה (2006) (שותפות רשומה).

התובע, חן שחר (להלן - " התובע") עוסק בקבלנות ויזמות בתחום הנדל"ן והתשתיות. הנתבעת 1, מגדלי המרינה (2006) שותפות רשומה (להלן - " מגדלי המרינה") הינה בעלת הזכויות במגרש 54 במתחם המרינה באשדוד (להלן - " המקרקעין"). הנתבעת 2, כתר קורפוריישן לימיטד BVI (להלן - " כתר"), הינה חברה זרה האוחזת ב - 57.5% מהשותפות. הנתבע 3, עו"ד שמואל דוד קספר (להלן - " עו"ד קספר"), אוחז ב - 42.5% מהשותפות בנאמנות עבור אחר.

ביום 4.4.11, בעיר ז'נבה שבשוויץ, נחתם הסכם - נשוא המחלוקת - בין התובע לבין כתר, באמצעות השותף מר יהודה אלמליה (להלן - " מר אלמליה"). בהסכם התחייבה כתר למכור לתובע את המקרקעין בתמורה ל - 21 מליון דולר (להלן - " הסכם ז'נבה"). שני הצדדים בהסכם זה יוצגו על ידי עו"ד קספר.

אין מחלוקת, כי בפועל המקרקעין אינם רשומים על שם מגדלי המרינה או על שם כתר; למגדלי המרינה אין בעלות במקרקעין אלא זכות חוזית, להרשם כחוכרת לדורות במקרקעין, אותם רכשה מחברת המרינה הכחולה בע"מ (להלן - " המרינה הכחולה"). המרינה הכחולה - (אין קשר בינה למגדלי המרינה) - אף היא אינה בעלת הזכויות במקרקעין, אלא בעלת זכות חוזית כלפי מינהל מקרקעי ישראל להרשם כבעלת חכירה לדורות במקרקעין, בהתקיים תנאים שונים. המרינה הכחולה התקשרה בהסכם עם המינהל להקמת המרינה באשדוד בתמורה לקבלת זכויות חכירה במגרשים שונים לרבות המגרש, נשוא המחלוקת, אלא שטרם נחתם הסכם חכירה בין המרינה הכחולה למינהל מקרקעי ישראל. התוצאה היא כי לא רק שלמגדלי המרינה אין זכות חכירה או בעלות במקרקעין, אלא לכל היותר יש לה זכויות חוזיות כלפי המרינה הכחולה, שגם לה, לכל היותר, זכות חוזית כלפי מינהל מקרקעי ישראל. הצדדים כולם טוענים כי מצב משפטי זה התגלה להם רק לאחר החתימה על הסכם ז'נבה.

לאחר שהסתבר לצדדים המצב המשפטי של המקרקעין, נערך ביניהם משא ומתן על מנת לקיים את ההסכמה הבסיסית הראשונית לפיה המקרקעין ימכרו לתובע. משכשלו המאמצים להגיע להסכמה, הוגשה התביעה שבפני.

התובע עומד על אכיפת הסכם ז'נבה, אך מבקש את התערבות בית המשפט לשינוי תנאי התשלום באופן בו לא ישלם את התמורה על פי תנאי הסכם ז'נבה, שכן הסכים לתנאי התשלום, לאור הצהרת הנתבעים לזכויותיהם במקרקעין, שהתבררו כלא נכונים, לכן צריך לבצע שינויים והתאמות בהסכם שישקפו את מצב הזכויות האמיתי של הנתבעים במקרקרעין.

2.                 ביום 13.6.11 הגיש התובע בקשה לצו מניעה, לאסור על המשיבים לבצע דיספוזיציה כלשהי במקרקעין עד לתום הבירור המשפטי. ביום 14.8.11 קיבל כב' השופט פרידלנדר, אשר דן בתיק באותה עת, את הבקשה וקבע כי הוכח לכאורה כי נחתם הסכם בין הצדדים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובת התובע. צו המניעה הותנה בהפקדת 5% מסכום העסקה - 1,050,000 דולר - בקופת בית המשפט.

ביום 28.12.11 הגישו הנתבעים בקשה לסילוק התביעה על הסף בשל העדר יכולת לאכוף את ההסכם, ולחילופין - להפקיד חלק מתמורת העסקה כתנאי להמשך בירור התביעה. ביום 8.7.12 קבעתי כי איני רואה לנכון לדון בבקשה לסילוק התביעה על הסף בנפרד מהתביעה.

טיעוני הצדדים

3.                 התובע טוען כי בין הצדדים נחתם הסכם מחייב, כפי שעולה גם מכותרת המסמך. ההסכם עומד בדרישת המסויימות, מאחר ונכללים בו כל הפרטים הדרושים בפסיקה לשכלולה של עסקת מכר. ההסכם עומד גם בדרישת גמירות הדעת, הן בשל הפרטים החיוניים שנכללו בו והן בשל חתימתו על ידי הצדדים, והתנהגות הצדדים לאחר החתימה על ההסכם ודרישת הנתבעות להעברת כספים לאחר החתימה; כך גם עולה מעדות עו"ד קספר. העובדה כי ההסכם נחתם על ידי כתר, ולא על ידי מגדלי המרינה, אינה פוגמת בתוקפו שכן דרישת הכתב מהווה אינדיקציה בלבד לגמירות דעת הצדדים, אשר הוכחה במקרה זה; מה עוד, שממילא כתר, כאמור, הינה שותפה במגדלי המרינה, ועו"ד קספר מחזיק בנאמנות ביתרת השותפות עבור אחיו של מר אלמליה.

התובע מוסיף כי הסכם ז'נבה הופר על ידי הנתבעים, מאחר והם מודים כי הציגו מצג לפיו הם בעלי המקרקעין, על אף שכרגע יש בידיהם רק זכות חוזית להרשם כחוכרים לדורות וגם לא החזקה בהם.

בנסיבות אלה, סבור התובע כי הוא זכאי לאכיפת ההסכם ולדחות את קיום חיוביו על פי ההסכם, מאחר והבעלות של המוכר במקרקעין היא תנאי בסיסי לחיוב התובע לשלם התמורה ואין נדרש בשלב זה, להוכיח את נכונותו לשלם; חובתו לשלם תקום רק כאשר יקיימו הנתבעים התחייבותם על פי ההסכם והמקרקעין יהיו רשומים על שמם.

התובע טוען כי לא הוסכם כי בדיקות באשר למצב המשפטי של המקרקעין יתבצעו לאחר חתימת ההסכם, וכי טענה זו אף נסתרת מלשונו הברורה של ההסכם, מעדויות עדי הנתבעים ומהמצג שהוצג לאחר חתימת ההסכם. התובע מוסיף, כי אין זה משנה אם הנתבעים היו מודעים לטיב זכויותיהם במקרקעין, כל עוד הציגו מצג לפיו המקרקעין ברשותם. כן טוען הוא כי בהתחשב בכך שהשותפים במגדלי המרינה הינם אנשי עסקים בכירים, אשר ניהלו במשך מספר חודשים מו"מ עם מספר גורמים למכירת המקרקעין, אין זה סביר כי לא היו מודעים לכך שהמקרקעין אינם רשומים בשמם; עו"ד קספר אף נחשף למצבם המשפטי של המקרקעין והודה במפורש כי היה מודע לו. מאידך, טענת הנתבעים כי התובע ידע את המצב המשפטי של המקרקעין לא הוכחה וגרסתו בעניין זה לא נסדקה.

התובע סבור כי לא הוכח שאכיפת ההסכם אינה ברת ביצוע אלא מדובר בהסכם שביצועו אינו נוח לנתבעות. המצב בו אכיפת ההסכם תלויה בקיום החוזה בין המרינה הכחולה למינהל מקרקעי ישראל, הינו תופעה מוכרת שאינה מונעת מתן סעד של אכיפה. הנתבעים אף לא זימנו לעדות גורם כלשהו אשר יוכיח טענתם,  להעדר יכולת אכיפה. כמו כן, טענת הנתבעות כי לא ניתן למכור את המקרקעין כפי שהוסכם בהסכם ז'נבה אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהן עצמן ערכו עסקה עם המרינה הכחולה, על אף שהמקרקעין לא היו בבעלותה, כמו גם עם קיומם של רוכשים פוטנציאליים נוספים ועם עמידת הנתבעות על קבלת תשלום במסגרת ההסכם.

4.                 מגדלי מרינה וכתר (להלן - " הנתבעות") טוענות, כי לא קיים הסכם מחייב בין הצדדים. לשיטתם, מאחר והתובע ידע - או היה עליו לדעת - על מצבם הקנייני של המקרקעין בעת שנכרת ההסכם, הטעה הוא את הנתבעות. התובע הינו יזם נדל"ן פעיל, אשר התעניין במקרקעין מאז נובמבר 2010 וודאי בדק את מצבם המשפטי. הוא אף ביקש להסתיר כי שקל לבצע את העסקה יחד עם יזם נוסף הפעיל באשדוד, ואין ספק כי אותו יזם יידע את התובע באשר למצב הבעלות במקרקעין. גם העובדה כי התובע הסכים לקנות את המקרקעין ללא תב"ע מאושרת מעידה, שלא עמד על כך, כי יוכל להשתמש במקרקעין מיד עם רכישתם, ועל כן הסכים, מן הסתם, לרכישת מקרקעין שלא יהיו בבעלותו וחזקתו המיידית. מאחר והתובע ידע על מצב המקרקעין, חלה עליו חובת הגילוי - ליידע את הנתבעות - אשר אינן בקיאות בשוק הנדל"ן המקומי - באשר למצב המקרקעין, ומשלא עשה כן הטעה את הנתבעות באופן שיש בו כדי להביא לביטול ההסכם. טענת התובע לחוסר ידיעה לזכויות האמיתיות במקרקעין, נועדה רק לאפשר לו לשמור את כל האופציות פתוחות ולהמתין עד לרישום המקרקעין על שם הנתבעות על מנת להחליט באותו מועד אם לרכוש אותם, וזאת כאשר במהלך כל התקופה לא ישלם דבר, על פי תנאי הסכם ז'נבה.

לחילופין, סבורות הנתבעות כי יש לקבוע כי הסכם ז'נבה בוטל מחמת טעות משותפת ומהותית של הצדדים, אשר העריכו באופן מוטעה את מצב הזכויות במקרקעין, ויש להניח כי לא התכוונו להתקשר בהסכם, בו לא ידוע מתי יקבלו ההנתבעות את החזקה במקרקעין. גם אם אין לייחס את הטעות לכל צד במישרין, יש לייחסה לעו"ד קספר, אשר ייצג במישרין את שני הצדדים, ולא היה מודע למצבם המשפטי של המקרקעין בעת עריכת הסכם ז'נבה.

לחילופין, טוענות הנתבעות כי הסכם ז'נבה אינו מחייב בשל העדר גמירות דעת - הוא נועד אך לעגן את ההסכמות המסחריות שהושגו, נכון למועד עריכתו, תוך כוונה כי ישוכלל לכדי הסכם מחייב לאחר שיערכו בדיקות משפטיות שונות. מסקנה זו עולה, בין היתר, מההוראה בהסכם ג'נבה, כי הסכם פורמלי יחתם תוך 30 יום ומהעובדה, שהתובע סבר כי אין לו סיכון בעסקה ואף לא בדק את מצבם התכנוני של המקרקעין, טרם החתימה.

הנתבעות מוסיפות כי גם אם יקבע שנחתם הסכם מחייב, הרי שבמשא ומתן לאחר שובו של התובע מז'נבה, וכן בהסכם שהציע התובע לנתבעות באותה תקופה (להלן - " נספח 6"), בו שונו תנאי הסכם ז'נבה, יש כדי להעיד על הסכמת הצדדים לבטל את ההסכם ולשנות את תנאיו.

לחילופי חילופין, טוענות הנתבעות כי גם אם יקבע כי הסכם ז'נבה הינו הסכם מחייב וכי לא בוטל - הרי שלא ניתן לאכפו בשל סייג הנבצרות וסייג הצדק. כיוון שהחזקה במקרקעין אינה בידי הנתבעות, וקבלת החזקה תלויה בהשלמת ההסכם בין המרינה הכחולה למינהל מקרקעין ישראל, הסכם שביצועו אינו תלוי בנתבעות ולא ידוע מתי יושלם; בנסיבות בהן הסכם אינו בר ביצוע משפטית בעת מתן פסק הדין, לא ניתן להורות על אכיפתו. הדבר אינו דומה לעניינן של הנתבעות עצמן, אשר שלמו את מלוא התמורה תמורת רכישת המקרקעין, ולעניינם של קונים פוטנציאליים אחרים, הרי אלה, מוכנים לקנות את המקרקעין as is ולשלם את מלוא התמורה.